RACHAT DE NEXITY SERVICES : LE PARC IMMOBILIER A DE L'AVENIR

L'analyse n'est pas infondée : Nexity, alors que la promotion était active, avait recouru de façon importante à l'emprunt pour son développement, notamment par des achats de foncier, et le coup d'arrêt des ventes et de la production par voie de conséquence a enrayé la capacité normale de l'entreprise à faire face à ses échéances. Son endettement avait fini par dépasser le milliard d'euros, grâce auquel le groupe avait connu une croissance exceptionnelle, avec un doublement de taille en cinq ans. Le groupe a alors dû décider de réaliser des actifs industriels, singulièrement pour rassurer la Bourse. D'autres analyses ont porté sur l'avenir de la différenciation d'un groupe dont une partie de la valeur ajoutée résidait dans l'intégration de l'ensemble des métiers, avec des synergies créatrices de valeur.

Le groupe a annoncé il y a quelques jours être en négociation exclusive avec le fonds d'investissement britannique Bridgepoint, qui a été actionnaire de FONCIA et connait bien les activités de services liées à l'immobilier et au logement en particulier. Pour le dire de manière moins codée en termes financiers, Bridgepoint a été retenu par Nexity et son conseil d'administration, entre toutes les propositions de reprise reçues. Commence ainsi une période au cours de laquelle seront menées des diligences d'audit complémentaires de la part du repreneur, qui confirmeront son intention d'acquérir le groupe et conforteront sa proposition et singulièrement son prix. Bref, la messe est dite, sauf surprise bien improbable : Nexity est cotée en Bourse et la transparence sur sa situation exclut toute inconnue majeure, de nature à fragiliser le deal. Ce qui est désormais intéressant, c'est de constater que les offres n'ont pas manqué, dans une période économique pourtant très dégradée, et que la valorisation des activités concernées, la gestion locative, la gestion de copropriété, la transaction et le courtage en assurances immobilières, toutes tournées vers les particuliers, s'est faite à un niveau élevé. On parle de 440 millions d'euros, ce qui correspond à 1,2 fois le chiffre d'affaires et à un multiplicande de l'EBITDA sans doute compris entre 12 et 15.

L'objectif de Nexity est atteint : le cours de Bourse a grimpé instantanément de plus de 10%, et surtout l'histoire reste belle, ce qui ne compte pas moins pour les porteurs de parts ou ceux qui pourraient le devenir. Le groupe ne vend pas ses activités de service à un concurrent, c'est-à-dire ne vient pas consolider un compétiteur, mais fait entrer un nouvel acteur qui ouvre le jeu. Avec cet investisseur, l'espoir de synergie avec la promotion est fondé, comme avec les autres activités en voie de cession. Bridgepoint n'a pas d'empreinte dans le secteur et pas d'arrière-pensée commerciale, sinon celle de développer tous azimuts. Il est d'ailleurs probable que le fonds veuille travailler davantage par croissance organique pour son développement, notamment par les liens croisés avec Nexity et ses filiales, y compris après leur changement d'actionnaire, que par croissance externe. Une telle acquisition doit déjà se digérer avant qu'on souhaite élargir son périmètre. La croissance interne est aussi assurée par la transition environnementale, sur laquelle Nexity Services aux particuliers avait pris une certaine avance. Sa dirigeante, Karine Olivier, qui restera aux commandes opérationnelles sous le nouveau pavillon, avait voulu engager sa filiale dans un progrès marqué pour le conseil aux clients, copropriétés, propriétaires bailleurs, vendeurs et acquéreurs en matière de mutation énergétique. Nul doute que Bridgepoint voit là un tremplin de croissance exceptionnel et que son envie d'acheter à un prix estimable puise aussi là sa source.

Précisément, il y a là un paradoxe à dénouer. À écouter de nombreux discours titrés de l'univers de la gestion et de la transaction immobilière, les heures de gloire des services seraient derrière nous. En cause pêle mêle les impératifs de la transition écologique, avec leur cortège d'obligations techniques et financières insupportables à la plupart des propriétaires, la hausse tendancielle de la fiscalité locale ou encore la complexité croissante du droit de la copropriété comme de celui des relations locatives, en outre déséquilibrées à la faveur du locataire. La rapidité de la cession de Nexity Services et sa valorisation disent l'inverse. Tout porte à croire que le repreneur a confiance dans l'avenir de ses futurs métiers, qu'il a bien connu dans une séquence précédente lorsqu'il était au capital du leader français, passé dans d'autres mains. On entend néanmoins d'ici l'objection : il faut distinguer entre l'avenir des services et l'avenir du parc et des propriétaires et copropriétaires, qui serait sombre, et celui des administrateurs de biens et des agents immobiliers, qui serait éventuellement heureux. Distinction non pertinente : il faut bien que le statut de propriétaire puisse être encore enviable pour que le sous-jacent des services continue à exister. En revanche, il est certain qu'il va y être de plus en plus associé le besoin de recourir à des services professionnels, et que le bonheur des professionnels sera la condition du bonheur des propriétaires.

D'où vient que ceux qui incarnent la gestion immobilière résidentielle donnent de cette activité une image peu porteuse d'avenir alors que les investisseurs les plus rationnels les perçoivent différemment ? Peut-être simplement parce que l'exercice quotidien aveugle et a un effet grossissant sur les embarras et les servitudes. Peut-être aussi parce qu'ils finissent par confondre l'influence publique, indispensable pour tempérer les obligations venues de l'État, et la réalité des métiers, au fond moins sombre. En tout cas, il faut voir objectivement et sereinement la reprise en cours de Nexity Services aux particuliers par une grande signature internationale de l'investissement comme le signe d'un avenir plus prospère qu'il y paraît du parc immobilier privé de notre pays. Les transactions majeures entre entreprises ont du sens, au-delà de l'argent. Qui d'ailleurs n'en est pas dénué à bien y regarder.